부동산 경매 용어편 - 물건명세서, 권리분석, 말소기준권리, 담보권

  부동산 경매는 일반적인 매매에 비해 저렴한 가격에 부동산을 매입할 수 있는 기회를 제공함

으로써 매력적인 투자 방법 중 하나입니다. 하지만 성공적인 경매를 위해서는 철저한 준비와

분석이 필요한데요, 이번 글에서는 경매물건 명세서와 권리분석, 말소기준권리, 담보권에 관해

자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

경매물건명세서란?

  경매물건 명세서는 경매에 부쳐진 부동산의 상세 정보를 담고 있는 문서입니다. 이 문서는 법원이

작성하며, 경매에 참혀하는 모든 사람들이 열람 할 수 있습니다.  경매물건명세서에는 부동산의

기본정보, 점유자 정보, 등기부상 권리 관계등이 포함되어 있습니다. 이를 통해 경매 참여자는 해당

부동산의 상태와 권리관계를 파악하는 데 도움을 줍이다. 이는 가장 기본적인 자료이며 이를

맹신하기 보다는 임장(현장검증)을 통해 좀 더 정확한 물건상태를 파악하는 자세가 필요합니다.

 

권리분석의 중요성

  권리분석은 경매에 참여하기전 반드시 거쳐야 할 단계입니다.

권리분석을 통해 해당 부동산에 설정된 다양한 권리들을 파악하고, 낙찰 수 인수해야 할 권리와

말소될권리를 구분함으로써 자금계획과 수익률 계산에 가장 기초이자 낙찰 받을 물건인지 여부를

파악하는데가장 중요한 부분이라 할 수 있고 아무리 강조해도 부족함이 없다라 할 수 있겠습니다.

  1. 등기부등본 권리분석 : 등기부등본 갑구의 소유자 정보와 을구의 저당권, 가압류, 압류등의

권리를 확인합니다.

  2. 임차인 권리분석: 임차인의 전입신고일과 확정일자를 확인하여 대항력과 우선변제권을

확인하여야 합니다. 경매참가자는 전입세대 열람은 전국 읍면동 행정복지센터나 구청, 시청등

에서 방문신청이 가능합니다.

 

말소기준권리란?

  말소기준권리는 경매 절차에서 낙찰자가 인수해야 할 권리와 말소될 권리를 구분하는 기준이

되는 권리입니다. 말소기준권리는 등기부등본상 가장 먼저 설정된 저당권, 가압류, 압류,

경매개시결정 등이 해당됩니다. 이 권리보다 후순위로 설정된 권리들은 경매로 인해 말소되며,

선순위로 설정된 권리들은 낙찰자가 인수해야 합니다. 

  예를 들어 부동산에 2020년 3월 1일에 설정된 근저당권이 말소기준권리라면, 그 이후에 설정된

모든 권리들은 경매로 이해 말소 됩니다. 하지만 그 이전에 설정된 권리들은 낙찰자가 인수해야

합니다.

 

담보권의 이해

  담보권은 채권자가 채무자의 채무 이행을 담보하기 위해 설정하는 권리입니다. 담보권에는

저당권, 질권, 유치권 등이 포함됩니다. 이중 저당권은 부동산을 담보로 설정하는 권리로,

채무자가 채무를 이행하지 않을 경우 채권자가 해당 부동산을 경매를 통해 우선 변제를 받을

수 있는 권리입니다.

  저당권은 채무자가 부동산을 계속 사용 할 수  있도록 하면서도 채권자가 우선 변제받 을 수

있는 권리를 보장합니다.  이는 채무자가 부동산을 활용하여 수익을 창출하고, 이를 통해 채무를

변제 할 수 있도록 돕는 담보물권 제도라 하겠습니다.

 

 부동산 경매는 철저한 준비와 분석이 필요한 투자 방법입니다.

  일단 투자하고자 하는 지역과 물건의 종류, 투자금이 정해졌다면 대법원 및 각종 경매사이트를

통한 물건 탐색은 기본이거니와 경매물건 명세서 및 등기부등본을 통한 권리분석, 말소기준권리

확인을 통해 인수해야할 담보물과 그렇지 않은 담보물을 확인은 가장 필수 적인 요건 입니다.

 경매 참여하기 전 충분한 사전 조사를 통해 리스크를 최소화 하셔서 안전한 투자되시길 바랍니다.