부동산 경매의 특수물건인 유치권이란?

  부동산 경매 스킬이 많이 늘었다면 특수물건에 도전을 해서 수익을 극대화 할 수 있습니다. 

경매물건 검색을 하다보면 가격대비 큰 폭락을 한 물건 들을 보면 유치권이 걸린 물건이

대부분이고 경매를 떠나서 길을 지나가다가 보면 유치권행사라는 펫말을 심심치 않게 볼 수

있습니다. 

그렇다면 이 유치권이란 무엇이며 어떻게 해결해야 할지 등을 알아보도록 하겠습니다.

 

유치권이란?

  부동산 경매에서 유치권은 채권자가 채무자의 부동산을 점유하여 채권을 변제받을 때까지 해당

부동산을 유치할 수 있는 권리를 말합니다. 이는 주로 공사대금을 받지 못한 공사업체가 건축주로

부터 대금을 회수하기 위해 사용됩니다. 유치권은 목적물의 점유로 인해 공시되므로 등기가 필요

없습니다.  목적물이 타인의 물건 또는 유가증권이어야 하고, 피담보채권이 목적물과 물리적 가치

상승과 연결되어 있어야 하며, 채권의 변제기가 도래하여야 합니다.

 

유치권의 성립요건 

  1. 유치권이 성립하기 위해서는 반드시 유치권자가 점유의 상태에 있어야 하며 이는 직접이든

간접이든 관계가 없습니다. 직접적으로 유치권자가 점유를 하고있거나 점유를 하지 못하였다

하더라도 간접적인 점유의 방법으로 기족이나 용역을 통한 간점점유를 하거나 혹은 현수막, 잠금

장치등을 설치하여 일반 상식선에서 인정할 수 있는 사실적인 점유를 유지하고 있어야 합니다.

 

  2. 유치권자가 해당물건에 유치권을 행사하기 위해서는 반드시 소유자의 동의나 승낙을  얻어

적법하게 점유하여야 합니다.

 

  3. 계약서나 약정서에 유치권을 배제하는 특약이 없어야 합니다. 만약 유치권을 배제하는 특약이

있다면 유치권은 성립하지 않습니다.

 

  4. 유치권자는 반드시 경매 개시결정 이전부터 해당 물건을 점유하고 있어야 합니다.

물건명세서와 감정평가서를 통해 점유개시 시점을 확인하고 적법한 점유라 하더라도 경매개시

결정이후에 점유를 시작하였다라면 유치권은 성립하지 않습니다.

 

  5. 유치권이 인정되려면 목적물의 물리적 가치 상승과 연결되어 있어야 합니다.

  예를 들어 물건을 사용하면서 반드시 필요한 유지비나 수리비는 유치권으로 볼 수 있으나 상가를

임대하고 인테리어를 하였는데 원상복구 특약이 있었다면 이는 물리적 가치상승으로 볼수 없어

유치권이 성립하지 않습니다.  또한 유치권이 행사중인 물건이 아닌 다른물건의 공사대금, 자재

매입대금등은 이 역시 유치권에  해당되지 않으니 반드시 확인하여야 합니다.

 

  6. 채권의 변제기가 도래하여야 하고 소멸시효 또한 지나지 않아야 합니다.

 일반적으로 공사비 채권의 경우 소멸시효가 3년이기 때문에 소멸시효가 지난 채권은 유치권이

소멸됩니다.

다만 공사대금 청구소송이나 채권가압류등의 소멸시효가 중단되지 않는경우는 해당되지 않습니다.

 

유치권이 부여된 물건을 낙찰받는 방법

  1. 철저한 권리 분석

  유치권이 부여된 물건을 낙찰받기 위해서는 먼저 해당 부동산의 권리분석이 필수적입니다.

유치권은 등기부에 기재되지 않기 때문에 법원 경매 기록을 통해 확인해야 합니다. 현황조사서,

매각물건 명세서, 소송 내역등을 통해 유치권의 성립여부를 철저하게 조사해야 합니다.

 

  2. 현장조사

  현장조사는 필수입니다. 유치권을 실제로 행사하고 있는지, 점유상태를 유지하고 있는지,

유치권자가 행사가능한 유치권의 행사하고 있는지,허위의 유치권자인지 등을 확인하고

입찰에 참여하여야 합니다.

 

  3. 협상

  유치권자가 요구하는 채권금액을 협상하여 조정할 수 있습니다. 유치권자가 요구하는 금액이

과도한 경우, 협상을 통해 합리적인 금액으로 조정할 수 있어야 낙찰 후 발생할 수 있는 비용을

줄일 수 있습니다.

 

  4. 법적조치

  유치권이 허위로 판멸될 경우, 법적 조치를 통해 유치권을 배제 할 수 있습니다. 이를 위해서는

점유여부, 허위여부등을 입증할 수 있어야 하며 법률 전문가의 도움을 받아 소송을 제기할 필요가

있습니다.

 

  부동산 경매에서 유치권은 채권자가 채무자의 부동산을 점유하여 채권을 변제받을 때가지 해당

부동산을 유치할 수 있는 중요한권리입니다. 이를 통해 채권자는 채권을 안전하게 회수할수 있고,

채무자는 부동산을매각하여 채무를 변제할 수 있습니다. 유치권이 있는 물건은 적법한 점유인지,

채권의 변제기가 도래하였는지 채권의 견련성과 소멸시효 도래 여부등을 파악하여 경매에 임해야

할 것입니다.

경매에 임하기전 특수물건에 대해 두려움보다는 철저한 분석을 통해 수익을 극대화 하시기 바랍니다.