부동산 경매 물건명세에서 전세권을 보셨다면 필독~

  부동산 경매 물건을 검색하다보면 간혹 "전세권"이 설정된 물건을 볼수 있습니다.

이는 우리가 알고있는 "전세"와는 다른 개념으로서 말소기준권리에 해당하므로 잘

알아두어야합니다. 이번 포스팅에서는 "전세권"과 "전세"의 차이점과 전세권의

성립조건과 주의사항에 관해 잘 알아보고 경매 스킬을 한단계 업그레이드 시켜보시길

바랍니다.

 

전세권과 임대차 전세의 차이점

1. 전세권 : 전세권은 민법 제 303조에 따라 전세금을 지급하고 타인의 부동산을

일정기간 동안 사용하고 수익할 수 있는 권리입니다. 전세권자는 전세금 반환을 담보로

해당 부동산에 대해 우선변제권을 가집니다. 전세권은 등기부에 등기되어야 효력이 발생

하며, 물권으로서 대세적 효력을 가집니다.

즉, 부동산의 소유자가 변경되더라도 전세권은 그대로 유지됩니다.

 

2. 임대차 전세 : 통상적으로 우리가 알고 있는 전세에 해당하는 임대차 전세는 임대차

계약에 따라 임차인이 임대인에게 전세금을 지급하고 일정기간 동안 부동산을 사용하고

수익하는 권리입니다. 임대차 전세는 채권적 권리로, 전세권과 달리 등기부에 등기되지

않습니다.

임대차 전세는 주택임대차보호법에 따라 전입신고와 확정일자를 통해 대항력과 우선변

제권을 가질 수 있습니다.

 

전세권의 성립조건

전세권이 성립하려면 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.

 

  1. 전세금 지급 : 전세권자는 전세금을 지급해야 합니다 전세금은 전세권의 중요한

      요소로서 전세금이 지급되지 않으면 전세권이 성림하지 않습니다.

 

  2. 등기 : 전세권은 등기부에 등기되어야 성립됩니다. 등기되지 않은 전세권은 효력이

      없습니다. 등기 시 전세금, 전세권자의 이름, 전세권의 존속기간 등이 기재됩니다.

 

  3. 부동산의 일부에도 가능 : 전세권은 부동산의 일부에도 설정할 수 있으며, 이 경우

      등기 시 도면을 첨부해야 합니다.

 

전세권의 주의사항

  1. 전세권 설정여부 확인 : 경매 물건에 전세권이 설정되어 있는 지 반드시 확인해야

      합니다.

     전세권이 설정된 경우, 전세권자의 전세금 반환이 우선적으로 이루어져야 합니다.

  2. 전세권의 순위 : 전세권이 다른 권리보다 우선하는지, 후순위인지 확인해야 합니다.

      후순위 전세권은 경매로 소멸될 수 있으므로, 전세권의 수위를 전확히 파악하는

     것이 중요합니다.

  3. 전세권의 존속기간 : 전세권의 존속 기간을 확인해야 합니다. 전세권의 존속기간이

     만료되면 해당 권리는 소멸되므로, 경매 참여 전에 존속 기간을 반드시 확인해야

     합니다. 

  4. 전세권의 대항력 : 전세권이 대항력을 가지려면 등기부에 등기되어야 합니다. 등기

     되지 않은 전세권은 대항력이 없으므로, 경매물건의 전세권이 등기되어 있는지 확인

     해야 합니다.

  5. 전세권자의 경매청구권 : 전세권자는 전세금 반환이 지체될 경우 경매를 청구할 수

      있습니다.

      이는 전세권자가 직접 경매를 신청할 수 있는 권리로, 경매 참여시 전세권자의 경매

      청구권 여부를 확인해야 합니다.

  6. 전세권의 양도 및 임대 : 저네권자는 전세권을 양도하거나 임대할 수 있습니다. 다만,

       전세권 설정자의 동의가 필요하므로, 경매 참여시 전세권의 양도 및 임대 가능

       여부를 확인해야 합니다.

  7. 전세권의 말소기준 : 전세권이 말소 기준 권리인지 확인해야 합니다. 말소 기준 권리

     보다 선순위  전세권은 경매로 소멸되지 않지만, 후순위 전세권은 경매로 소멸될 수

    있습니다.

  8. 전세권의 효력 : 전세권은 물권으로서 대세적 효력을 가지므로, 부동산의 소유자가

     변경되더라도 전세권은 그대로 유지됩니다. 따라서 경매참여시 전세권의 효력을

     정확히 이해하고 접근해야 합니다.

  9. 전세권의 분할 경매 : 건물 일부에 전세권이 설정된 경우, 해당 부분만 경매 신청이

     가능하며, 건물 전부에 대한 경매 신청은 불가능합니다. 이 경우 전세권이 설정된

    부분에 대해 분할 경매를 고려해야 합니다.

  10. 전세권의 인수여부 : 경매물건을 낙찰 받을 경우, 전세권을 인수할 것인지, 경매로

     소멸시킬 것인지 결정해야 합니다. 인수할 경우, 전세금을 바환해야 하므로 이에

    대한 재정적 준비가 필요합니다.

 

  부동산 경매에는 참으로 다양한 물건이 많습니다. 다른 물건도 그러하겠지만 전세권

또한 설정여부, 순위, 대항력등을 철저히 확인하시고 정확한 권리분석을 통해 원하시는

물건을 낙찰 받는데 도움이 되시길 바라며 이만 포스팅을 마치겠습니다.