종합 부동산세 완벽 해부! 기준부터 계산법, 절세 전략가지 총정리

 안녕하세요? oofbird입니다. " 부동산 투자에서 세금은 곧 수익이다?"라는 말이 있습니다. 부동산을 보유하고 있다면 종합부동산세(종부세)에 대한 이해는 필수입니다. 

 

    ● 과세 대상은 누구인가?

    ●  어떻게 세금을 계산하며, 절세 방법은 무엇인가?

 

지금부터 종부세의 기준, 계산법, 그리고 효과적이니 절세 전략을 상세히 알아보겠습니다. 

 

1. 종합 부동산세란?

 종합부동산세는 일정 기준을 초과하는 부동산 보유자에게 부과되는 국세입니다. 이는 재산세와는 별도로 부과되며, 고가의 부동산 보유에 따른 추가 세금 부담을 의미합니다. 

 

2. 종부세 과세 대상 및 기준

 과세 대상은 다음과 같습니다 :

 

    ● 주택 : 개인이 보유한 주낵의 공시가격 합계액이 6억원을 초과하는 경우 과세됩니다. 단, 1세대 1주택자의 경우 9억원까지 공제됩니다.

    ● 토지 : 종합합산 토지와 별도 합산 토지로 구분되면, 각각 5억원과 80억원을 초과하는 경우 과세됩니다. 

 

3. 종부세 계산방법

 종부세는 다음과 같은 단계로 계산됩니다. 

 

  1) 공시가격 합산 : 보유한 부동산의 공시가격을 합산합니다. 

  2) 공제금액 차감 : 앞서 언급한 공제금액(예: 주택의 경우 6억원 또는 9억원)을 차감합니다. 

  3) 공정시장가액비율 적용 : 차감한 금액에 공정시장가액비율을 곱합니다. 2023년 기준으로 주택은 60%가 적용됩니다. 

  4)과세표준 산출 : 위의 결과가 과세표준이 됩니다.

  5)세율 적용 : 과세표준에 해당하는 세율을 적용하여 산출 세액을 계산합니다.

  6) 재산세 차감 : 이미 납부한 재산세를 차감하여 최종 납부할 종부세를 산출합니다. 

 

  예시 : 공시가격 10억원의 1주택을 보유한경우

    ● 공제금액 : 9억원

    ● 과세표준 : (10억원 - 9억원) × 60% = 6,000만원

    ● 세율 적용 : 6천만원 × 0.5% = 30만원

    ● 재산세 차감 후 최종 종부세 결정

 

 

 

 

 

4. 종부세 세율 구조

주택 보유수에 따른 세율은 다음과 같습니다.

    ● 2주택 이하 :

      ○ 과세표준 3억원 이하 : 세율 0.5%

      ○ 과세표준 6억원 이하 : 세율 0.7%

      ○ 과세표준 12억원 이하 : 세율 1.0%

      ○ 과세표준 25억원 이하 : 세율 1.3%

      ○ 과세표준 50억원 이하 : 세율 1.5%

      ○ 과세표준 94억원 이하 : 세율 2.0%

      ○ 과세표준 94억원 초과 : 세율 2.7%

 

    ● 3주택 이상

      ○ 과세표준 3억원 이하 : 세율 0.5%

      ○ 과세표준 6억원 이하 : 세율 0.7%

      ○ 과세표준 12억원 이하 : 세율 1.0%

      ○ 과세표준 25억원 이하 : 세율 2.0%

      ○ 과세표준 50억원 이하 : 세율 3.0%

      ○ 과세표준 94억원 이하 : 세율 4.0%

      ○ 과세표준 94억원 초과 : 세율 5.0%

 

5. 종부세 절세 전략

 효과적인 절세를 위해 다음과 같은 전략을 고려할 수 있습니다. 

 

  1) 공동명의 활용 : 부부 공동명의로 주택을 보유하면 각자 6억 씩 총 12억원의 공제를 받을 수 있어 단독명의보다 유리합니다.

  2) 1세대 1주택 유지 : 1세대 1주택자는 9억원까지 공제되며, 연령 및 보유 기간에 따른 세액공제 혜택도 받을 수 있습니다.

  3) 임대주택 등록 : 일정 요건을 충족하는 임대주택은 합산 배제 혜택을 받을 수 있어 종부세 부담을 줄일 수 있습니다.

  4) 적극적인 세무 상담 : 세법은 복잡하고 자주 변경되므로, 전문가와의 상담을 통해 개인 상황에 맞는 최적의 절세 바안을 모색하는 것이 중요합니다. 

 

맺음말

 종합 부동산세는 부동산 보유자에게 큰 부담이 될 수 있으므로, 정확한 이해와 전략적인 접근이 필요합니다. 위에서 소개한 기준, 계산법, 그리고 절세 방법을 참고하여 세금 부담을 최소화 하고 현명한 부동산 관리를 실천하시기 바랍니다. 

오늘 하루도 수고하셨습니다.