수익률 10%라더니.... 상가 경매로 1억 날린 투자자의 후회

 안녕하세요? oofbird입니다. 수익형 부동산? 상가 경매의 함정을 조심해야 합니다. 상가 경매는 높은 임대 수익률과 안정적인 현금 흐름을 기대하며 투자하는 경우가 많습니다. 하지만 잘못된 판단으로 인해 수익은 커녕 큰 손실을 보는 경우도 많습니다. 오늘은 실제 상가 경매 투자 실패 사례를 통해 피해야 할 점을 살펴보겠습니다. 

 

1. 상가 경매 투자 실패사례 : A씨의 이야기

 (1)기대 : 높은 수익률을 ㅂ고 덜컥 입찰!

  A씨는 경매 사이트에서 서울 외곽 지역의 한 상가(감정가 5억원, 최저가 3억 5천만원)를 발견했습니다.

 

  ◈ 현재 임대중 → 월세 250만 원(연 수익률 8.5%)

  ◈ 대형 프랜차이즈 입점 → 안정적인 임대 가능성

  ◈ 3억 8천만원에 낙찰 → 시세보다 저렴하다고 판단

 

 A씨는 현재 임차인이 계속 운영할 것이고, 상권이 살아날 것이라 확신하며 기쁜 마음으로 상가를 낙찰 받았습니다. 하지만 낙찰 후 예상치 못한 문제들이 터지기 시작했습니다.

 

 (2) 현실 : 임차인 계약 해지 & 공실 발생

 막찰 후 A씨는 기존 임차인과 접촉했지만, 임차인은 뜻밖의 말을 전했습니다.

    ● "임대료가 너무 비싸서 계약을 연장하지 않을 생각입니다."

    ●"1개월 후 가게를 정리할 예정이니 보증금을 돌려주세요."

 A씨는 임대 계약이 유지될 거라 믿고 추가 분석 없이 입찰했지만, 결국 공실이 발생하며 월세 수익이 0원이 되었습니다.

 

 (3) 추가 타격 : 관리비 폭탄과 예상치 못한 공실 기간

 임차인이 빠져나간 후, A씨는 월세를 받는 것이 아니라 관리비를 내야 하는 상황이 되었습니다.

 

  ◈ 공실 기간 :1년

  ◈ 월 관리비 : 50만원 × 12개월 = 600만원

  ◈ 재산세 및 기타 유지비 추가 부담

 

 공실이 길어지면서 상가 매입후 기대했던 수익은 커녕, 1년간 손실만 쌓여갔습니다. 결국 급매로 손절하려 했지만,  거래가 잘되지 않아 큰 손실을 감수해야 했습니다.

 

 

 

 

2. 상가 경매 투자시 반드시 피해야 할 4가지 함정

 (1) 기존 임대 계약을 맹신하지 말 것!

    ●임차인이 계속 운영할 것이라는 보장은 없음

    ● 낙찰 전 반드시 임차인과 연락해 계약 연장 여부 확인

 

 (2) 상권 분석 없이 무작정 저렴한 물건 낙찰받지 말 것!

    ● 유동인구, 주변경쟁 상권, 소비 패턴 분석 필수

    ● 공실이 오래 지속될 가능성이 있는 지역인지 확인

 

 (3) 공실 발생 시 대처 방안 마련할 것!

    ● 최악의 경우 몇개월 동안 공실이 이어질 수 있음

    ● 공실 시에도 발생하는 관리비, 재산세 등을 감당할 수 있는지 계산

 

 (4) 되팔기 어려운 물건인지 체크할 것!

    ● 거래가 활발한 지역인지 확인(상권이 죽은 지역이면 매도 어려움)

    ● 급매 시 손실 폭이 얼마나 될지 미리 예측

 

맺음말

 

 A씨처럼 기대 수익률만 보고 덜컥 입찰하면, 오히려 큰 손실을 볼 수 있습니다. 상가 경매는 공실 리스크, 관리비 부담, 상권변화등을 철저히 분석해야만 성공할 수 있는 투자입니다. 경매 낙찰 전에 반드시 임차인, 공실 가능성, 상권을 꼼꼼히 분석하세요!