싸게 낙찰받았다고 다 좋은게 아니다! 감정가 vs. 낙찰가, 적정 입찰가 계산법 완벽 정리!

부동산 경매, 감정가와 낙찰가의 차이흘 아시나요? 안녕하세요? oofbird입니다. 경매에서 가장 중요한것은 얼마에 입찰 할 것인가입니다. 너무 높게 입찰하면 수익이 줄어들고, 너무 낮게 입찰하면 낙찰받기 어려워집니다.

 

 그렇다면 적정 입찰가능 어떻게 계산해야 할까요? 오늘은 감정가, 낙찰가의 개념부터 실전에서 활용하는 적정 입찰가 계산법까지 알려드리겠습니다!

 

1. 감정가 vs. 낙찰가 ㅡ 차이점은?

 

  ◈ 감정가(감정평가액)

      ● 법원이 정한 경매 부동산의 공식 평가 금액

      ● 감정평가사가 감정하여 산출

      ●  실거래가보다 높은 경우도, 낮은 경우도 있음

 

  ◈ 낙찰가(최종 매매가)

      ● 입찰 경쟁을 통해 최종적으로 낙찰된 금액

      ● 감정가보다 높을 수도, 낮을 수도 있음

 

 

  ◈ 핵심 포인트 :

      ● 감정가는 절대적인 기준이 안니라 참고용

      ● 시세보다 높은 감정가가 책정되었을 수도 있음

      ●  낙찰가는 입찰자의 심리와 경쟁률에 따라 결정됨

 

 

 

 

 

2. 적정 입찰가 계산법 ㅡ 핵심 공식 3가지

  

 입찰가는 시장 상황, 물건의 가치, 수익률 등을 고려해 결정해야 합니다. 대표적인 적정 입찰가 산정 공식 3가지를 소개합니다.

 

  ◈ 시세 대비 입찰가 공식

   적정 입찰가 = 시세 × 입찰가율(%)

      ● 입찰가율(%)설정이 핵심! 

      ☞ 예제 : 시세 3억원짜리 아파트, 적정 입찰가율을 85%로 설정하면? 

          → 3억 × 0.85 = 2억 5500만원

 

  ◈ 수익률 기준 입찰가 공식

   적정입찰가 = (예상월세 × 12개월) ÷ 기대수익률

      ● 임대수익을 고려한 투자자는 기대수익률(%)설정이 중요!

      ●일반적으로 연 5~7%이상 수익률 목표

  ☞ 예제 : 월세 100만원짜리 상가, 목표 수익률 6%라면? 

          → (100만원 × 12) ÷ 0.06 = 2억원

 

 ◈ 경매 낙찰가 분석법

   과거 유사 물건의 낙찰가를 분석하여 입찰가를 결정하는 방법입니다. 

      ① 해당 지역, 비슷한 조건의 경매 사례 조사

      ② 낙찰가율(낙찰가 ÷ 감정가 × 100)평균계산

      ③ 입찰할 물건에 해당 낙찰가율 적용하여 입찰가 산정

 

☞ 예제 : 최근 3건의 평균 낙찰가율이 85%라면? 

          → 감정가 2억원  × 0.85 = 1억원 7,000만원이 적정 입찰가

 

3. 입찰가 결정 시 주의 할점

 

 ◈  감정가 맹신 금지- 감정평가 시점과 현재 시세 비교 필수

 ◈  낙찰 경쟁률 체크 - 인기 지역일수록 경쟁 심화

 ◈  명도비용 고려 - 점유자 보상비, 법적 분쟁 가능성 체크

 ◈  대출 한도 확인 - 경락잔금 대출이 가능한지 미리 확인

 

  ※핵심: 무조건 싸게 사는게 아니라, 수익이 남는 가격에 낙찰 받는 것이 중요! 

 

맺음말

 

 부동산 경매에서 감정가와 낙찰가는 단순한 숫자가 아닙니다. 경매의 승패는 얼마에 낙찰받느냐에 달려 있기 때문에, 감정가를 맹신하지 말고 시세, 수익률, 경쟁률을 종합적으로 분석해야 합니다. 입찰가를 신중하게 설정할수록 위험은 줄어들고, 수익은 극대화될 것입니다. 오늘 하루도 수고하셨습니다.