유치권, 점유권 문제, 모르면 경매 낙찰 후 쫓겨난다! 안전한 해결법 공개

  안녕하세요?oofbird입니다. 경매투자를 하다보면 유치권과 점유권 문제가 걸린 물건을 자주 볼 수 있습니다. 이런 물건은 일반 경매보다 낙찰가가 저렴하지만, 문제를 해결하지 못하면 큰 손해를 볼 수 있습니다. 

 

  ◈ 유치권자가 건물을 점유하며 비워주지 않을 수도 있고

  ◈ 점유자가 불법으로 거주하며 퇴거를 거부할 수도 있습니다.

 

 오늘은 유치권 · 점유권 문제를 안전하게 해결하는 방법을 알려드리겠습니다.

 

1. 유치권과 점유권이란 ?

 

  ◈ 유치권이란?

 유치권이란 채권자가 돈을 받을 때까지 부동산을 점유할 권리를 의미합니다.

    ● 예시 : 건설업자기 공사 대금을 받지 못해 건물을 점유하고 있는 경우

 

  ◈ 점유권이란?

  점유권이란 법적 권리 없이 부동산을 점유하고 있는상태를 뜻합니다.

    ● 예시 : 세입자가 계약 기간이 끝났는데도 퇴거하지 않는 경우

 

※핵심문제 :

    ●  유치권자가 건물을 비워주지  않을 수 있음

    ●  점유자가 강제 퇴거를 거부할 수 있음

 

2. 유치권 문제 해결법

 유치권은 진짜인지 가짜인지를 먼저 확인한 후, 대응 전략을 세워야 합니다. 

 

  ① 유치권이 인정되는지 확인하라!

    ●  감전평가서와 현황조사서에서 "유치권 신고 있음'문구 확인

    ●  법원 기록을 조회하여 유치권 신고가 법적으로 인정되는지 체크

    ●  건물 내부에 유치권 행사 안내문이 부착되어 있는지 확인

 

  ☞ 가짜 유치권 판별법 :

    ●  유치권자는 점유를 계속 유지해야만 효력이 있음

    ●  공사비 정산이 끝난후 유치권을 주장하는 경우 = 가짜 가능성 높음

 

  ② 가짜 유치권이라면 강력 대응하라!

    ●  유치권 신고자가 법적 근거 없이 점유하는 경우 점유이전금지가처분 신청

    ●  낙찰 후 법원에 유치권 부존재 확인 소송 제기

 

  ③ 진짜 유치권이라면 협상하라!

    ●  유치권자가 실제 공사비 채권을 가지고 있다면, 협상을 통해 금액을 조정

    ●  공사비를 지급하고 점유를 해제하는방식으로 해결 가능

 

 

 

 

 

3. 점유권 문제 해결법

 점유자가 강제 퇴거를 거부하는 경우, 다음과 같은 해결 방법을 사용할 수 있습니다.

 

 

① 명도 협상 시도(평화적 해결 우선!)

    ●  점유자와 협상하여 이사 비용을 지급하는 조건으로 자진 퇴거 유도

    ●  명도 기한을 조율하여 원만한 해결 시도

 

② 강제집행 신청(소송 진행!)

    ●  점유자가 협상을 거부하면 법원에 명도소송 제기

    ●  승소 후 강제 집행 신청하여 강제 퇴거 진행

 

③ 경찰 도움 요청(불법 점유 대응!)

    ●  점유자가 폭력적이거나 불법적으로 거주하는 경우 경찰에 신고 가능

    ●  법적 절차를 밟아 형사 고소 및 강제 퇴거 조치

 

4. 유치권 · 점유권 있는 경매 물건 투자 시 주의할 점!

 

  ◈ 유치권 신고 여부를 반드시 확인하라!

  ◈ 현장 방문하여 점유자가 있는지 체크하라!

  ◈ 낙찰 전 해결 가능한문제인지 판단하라!

  ◈ 법적 소송 가능성을 미리 고려하라!

  ◈ 전문가와 상담 후 입찰 여부를 결정하라!

 

  ☞ 결론 :

"유치권과 점유권 문제를 해결하지 못하면, 낙찰 후에도 재산권 행사가 어렵다!'

 

5.  유치권 · 점유권 있는 물건, 이렇게 투자하면 성공한다!

  ◈ 유치권이 인정되지 않는다면 강력하게 대응하라!

  ◈점유권 문제가 있다면 협상 후 해결하라!

  ◈낙찰 전 사전 조사를 철저히 진행하라!

  ◈법률 전문가와 상담하여 법적 리스크를 줄여라!

 

맺음말

 

 유치권과 점유권 문제는 사전 조사와 철저한 전략이 필수 입니다. 경매 투자에서 리스크를 최소화하고 안전한 수익을 만들기 위해 꼭 확인하세요. 오늘 하루도 수고하셨습니다. 

 

 

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