부동산 경매는 부동산 재테크를 원하는 많은 사람들이 관심을 가지는 분야 중 하나입니다.
주변을 보면 부동산으로 돈을 벌었다, 부동산으로 공투(공동투자)했다, 경매를 통해 내 집 마련했다.
등 숱한 말들이 매체등을 통해 전달되고 있습니다.
경매를 통해 부의 파이프라인을 구축하시길 바라는 마음으로 이번 글에서는 부동산 경매에서 자주
사용되는 용어들을 설명해 드리고자 합니다.
낙찰
낙찰은 경매에서 높은 가격을 제시한 사람이 부동산을 얻는 것을 의미합니다. 경매가 끝난 후,
법원은 최고가 입찰자를 낙찰자로 선정합니다. 낙찰자는 매각 허가를 받은 후 잔금을 납부하고
소유권을 이전받게 됩니다.
유찰
유찰은 경매에서 입찰자가 없거나 낙찰자가 나오지 않은 경우를 말합니다.
유찰이 되면 경매는 다시 진행되며, 보통 다음 최저가는 이전 최저가의 20% ~ 30% 저감된 가격으로
형성됩니다. 이 과정을 통해 매매가에 비해 저렴한 가격으로 물건을 소유할 수 있게 되는 것입니다.
재경매
재경매는 낙찰자가 잔금을 납부하지 않거나 불허가 처분을 받게 되었을 경우 다시 경매를 진행하는
것을 의미합니다.
재경매시 입찰보증금이 20%로 올라가기 때문에 금전적, 심리적 부담감이 높을 수 밖에 없습니다.
이 경우 재경매 사유를 꼼꼼히 체크하는 노력을 통해 보증금을 잃지 않게 신중하여야 합니다.
입찰서
입찰서는 입찰자가 경매에 참여하기위해 제출하는 서류입니다.
입찰서에는 입찰가와 입찰자의 정보가 포함되어 있습니다. 입찰서는 정확히 작성하여야 하며,
또한 잘못된 정보가 기재될 경우 입찰이 무효가 될 수 있습니다. 특히 입찰금액을 잘 못 적는
오류로 인해낙찰포기 사례가 빈번하니 더더욱 신중함을 기해야 할 것입니다.
입찰 보증금
입찰 보증금은 입찰에 참여하기 위해 납부하는 금액입니다.
보통 감정가의 10%정도, 재경매의 경우 20%정도로 설정되며, 입찰자가 낙찰을 받지 못할 경우
보증금은
반환됩니다.
매각기일
매각기일은 경매가 진행되는 날짜를 의미합니다. 이날 입찰자들은 법원에 모여 입찰서를
제출하고, 법원은 입찰서를 개찰하여 낙찰자를 선정합니다.
서류도 준비해야하고 입찰서도 준비해야 하니 예정시간보다 일찍 가있는것이 중요합니다.
매각허가
매각허가는 법원이 낙찰을 승인하는 결정을 말합니다. 낙찰자가 선정된 후, 법원은 매각허가
결정을 내리며, 이 결정이 내려지면 낙찰자는 잔금을 납부하여야 합니다. 매각허가가 내려지지
않으면경매는 무효가 됩니다.
명도
명도는 부동산을 낙찰자에게 인도하는 절차를 의미합니다. 경매절차 중 가장 까다로운 부분이나
명도절차는 협의를 통해 진행될 수 있으며, 협의가 어려울 경우 법적 절차를 통해 강제 집행 할 수
있습니다. 강제집행을 실행하게 될경우 통상 6개월의 기간이 소요되기 때문에 원만한 협의를 통해
빠른 수익화를 하는 것이 유리합니다만 협의가 원만하지 않을 경우를 감안해 강제집행의 여지를
남겨놓고 기간과 금전적계획을 잡는 것이 중요합니다.
인도명령
인도명령은 법원이 점유자를 퇴거시키고 낙찰자에게 부동산을 인도하도록 명령하는 것을 의미
합니다. 인도명령은 공매와 경매의 가장 확연한 차이중 하나로 점유자가 자발적으로 퇴거하지
않을 경우 법적 강제력을 발휘함으로써 온전한 소유권 이전이 가능하게 합니다.
경매개시결정
경매개시결정은 법원이 경매를 시작하기로 결정하는 것을 의미합니다. 채권자가 법원에 경매를
신청하면, 법원은 경매개시결정을 내리고 이를 공고합니다. 경매의 개시는 대법원 사이트 혹은
각종 경매지를 통해 손쉽게 확인 할 수 있습니다.
부동산 경매는 복잡한 절차와 다양한 법적 요소가 포함되어 있습니다. 가장 중요한 권리분석부터
명도에 이르기까지 철저한 준비와 신중한 접근이 필요합니다. 경매를 참여하기전에 충분한 공부와
각종 커뮤니티를 통해 경험자들과의 소통한다거나 법률적 자문을 통해 자금계획을 세우고 경매
과정에서 발생 할 수 있는 법적분쟁에 대비하는 것이 중요합니다.
부동산 경매는 시세보다 저렴하게 부동산을 취득 할 수 있는 기회를 제공하지만 자칫 권리분석을
잘못하거나 현장검증을 잘못해서 생각지도 못한 비용이 발생할 수 있으므로 철저히 준비하셔서
내집마련은 물론이고 시세차익을 통해 텅장에서 EXIT하시길 바랍니다.